È lecito aprire un locale adibito a friggitoria all’interno del condominio, se il regolamento condominiale non lo vieta espressamente.
Se non è espressamente esclusa dal regolamento, l’attività è consentita purché non rechi pregiudizio alle parti comuni. Questo, in sintesi, quanto stabilito il Tribunale di Cassino con la sentenza n. 577 del 29 aprile 2022.
Il caso
Nel caso in esame, l’assemblea si era opposta all’apertura di un locale adibito a friggitoria all’interno del condominio, ritenendo tale attività contraria al regolamento condominiale, oltre che lesiva dei diritti degli altri condomini sulle parti comuni.
Secondo l’assemblea, infatti, consentire l’apertura della friggitoria, ubicata all’interno dell’area condominiale che consente il passaggio pedonale dalla pubblica strada fino al portone d’ingresso alle abitazioni, sarebbe stato contrario al regolamento condominiale contrattuale, che vieta di “adibire i locali ad uso contrario alla tranquillità, all’igiene, al buon costume, alla decenza del fabbricato”.
La condomina interessata si è però opposta all’operato di assemblea. A suo parere, la friggitoria non è espressamente vietata dal regolamento condominiale e non comporterebbe alcun pregiudizio alle parti comuni.
Il Tribunale ha dato ragione alla condomina.
Limitazioni alla proprietà privata
Il giudice osserva anzitutto che il regolamento del condominio in questione, all’art. 11, vieta di “destinare gli appartamenti del locale fabbricato per uso industrie rumorose, case sanitarie, gabinetti medici chirurgici per cure di malattie infettive, contagiose e veneree, agenzie di pegno, case di alloggio o comunque adibire i locali a uso contrario alla tranquillità, all’igiene, buon costume e decenza del fabbricato”.
Trattandosi di una disposizione che limita la destinazione della proprietà individuale, la stessa deve essere interpretata in termini rigorosi. Una precisazione importante, quella del tribunale, che si rifà alle indicazioni più volte fornite dalla Cassazione sull’argomento.
Regolamento di condominio
Detto in termini più chiari, il regolamento condominiale di natura contrattuale – cioè adottato e accettato con accordo unanime dei condomini – può prevedere divieti e limitazioni alle destinazioni d’uso dei singoli immobili e, quindi, ai modi di godimento della proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Tuttavia, proprio perché è in ballo il libero esercizio della proprietà esclusiva, tali divieti e/o limitazioni devono essere previsti in maniera chiara ed espressa nel regolamento. Le relative clausole regolamentari, inoltre, non possono essere interpretate in via estensiva o analogia o, comunque, in maniera diversa dal loro significato strettamente letterale (Cass. civ. n. 21307/2016).
Interpretazione restrittiva
Ciò detto, nel regolamento preso in esame non vi è, in realtà, un esplicito divieto di destinare i locali ad attività commerciale di produzione e vendita di cibo da asporto.
Sono specificamente previste una serie di destinazioni del tutto precluse (laboratori medici, depositi, case di alloggio), in cui non è richiamata espressamente l’attività di friggitoria.
Come si legge nella sentenza in commento, la norma del regolamento consta di una previsione tassativa solo nella prima parte, mentre nella seconda parte esclude esclusivamente (e genericamente) tutte quelle attività che comportano un uso contrario alla tranquillità, all’igiene, buon costume e decenza del fabbricato.
Ciò che non è espressamente vietato, è consentito
Deve pertanto ritenersi che la prima parte sia solo esemplificativa: “Basti pensare al fatto che non è oggetto di esplicita previsione della prima parte della disposizione la possibilità di adibire i locali ad uso commerciale. Categoria che, però, non è neanche preclusa dalla parte finale della disposizione”.
La decisione
Il giudice ha quindi stabilito che l’attività di friggitoria, non essendo ricompresa tra quelle espressamente vietate dal regolamento, può essere ammessa all’interno del condominio. A condizione che sia svolta con modalità tali da non pregiudicare la tranquillità, l’igiene e il decorso del condominio.
di Giuseppe Donato Nuzzo
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