I prezzi rimangono stabili, l’autunno presenta ancora qualche criticità. Ma le prospettive sono positive e l’effetto “smart working”, che induce molte famiglie a comprare casa, in cerca di spazi più grandi, farà sentire i suoi effetti sul mercato almeno fino a metà 2022, alimentando così le compravendite.
Sono alcuni degli elementi più interessanti emersi dell’ultima indagine congiunturale sul mercato, effettuata da Tecnoborsa, Banca d’Italia e Agenzia delle Entrate. Un’indagine condotta su un campione di 1.425 agenti immobiliari, che si sono espressi riguardo alla salute del settore nel terzo trimestre dell’anno e circa le prospettive per fine 2021 e la prima parte del 2022.
Problemi di prezzi, ma tempi in miglioramento
Secondo il 67,2% del panel, da qui a fine anno i valori immobiliari non subiranno grandi variazioni. Per quanto riguarda la prima parte del 2022, il 30,4% si attende un ribasso dei valori, mentre il 31,5% prevede un rialzo e, tra questi, l’80% ritiene che la corsa perduri almeno fino a metà del 2022. Sul mercato, però, continua a esserci un problema di incontro equilibrato tra domanda e offerta.
Oltre la metà degli agenti continua a segnalare proposte di acquisto ritenute troppo basse dai venditori (53,5%) e, di contro, prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (50,6% delle risposte) come le cause prevalenti di estinzione dell’incarico a vendere. Questa distanza porta a concludere le compravendite con un margine sensibile di sconto, rispetto alla richiesta iniziale. Ma si tratta comunque di un dato che si sta attenuando. Attualmente lo sconto praticato è in media del 9,7%, quasi due punti in meno rispetto all’11,3% di fine 2020.
Altra nota positiva: si sono nettamente accorciati i tempi di vendita, che ora in media vengono segnalati in 6,4 mesi contro i 7,5 di fine 2020. Naturalmente, va considerato che questo dato rappresenta una media nazionale, comprensiva di grandi città e province. Secondo altre rilevazioni, per esempio il dato Tecnocasa diffuso questo mese, in un mercato dinamico come Milano il tempo di vendita si riduce ad appena 62 giorni. E proprio nel capoluogo lombardo, i prezzi hanno già leggermente superato i valori del 2011.
Dalla rilevazione emerge anche un dato interessante, relativo al contesto di natura fiscale. Una percentuale minore, poco più di un terzo degli agenti, ritiene che l’introduzione del cosiddetto Superbonus 110% abbia avuto un’influenza abbastanza o molto positiva sulla domanda potenziale nel corso dell’ultimo anno. Ma per la maggior parte, gli agenti ritengono che lo sgravio abbia influito a livello di ristrutturazioni dell’esistente.
Il mutuo è la chiave del mercato
Dalla ricerca si evince come i mutui siano centrali per il settore. Secondo la platea degli agenti interpellati, il 71,3% delle compravendite è stato finanziato con mutuo ipotecario, dato ancora leggermente in crescita rispetto al 69,6% del II trimestre. Questo significa che il livello ancora abbordabile dei tassi di interesse continui ad alimentare al domanda, da parte di chi è considerato finanziabile dalle banche.
E inoltre, che riesce ad accedere alla liquidità, cerca di sfruttarla il più possibile. Infatti è sempre molto elevato, al 77,8%, il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile, con differenze tutto sommato minime anche a livello territoriale, tra Nord, Centro e Sud. L’accesso al credito, però, rimane uno scoglio per una fetta dei potenziali acquirenti. Una quota rilevante di agenti (il 21,3% contro il 23,2% della rilevazione scorsa) riporta la “difficoltà nel reperimento del mutuo” come causa principale che alla fine fa desistere i clienti dall’acquisto.
L’effetto traino della pandemia
Le attese delle agenzie riguardo le condizioni del proprio mercato di riferimento nel IV trimestre sono migliorate, con un saldo tra aspettative favorevoli e di peggioramento tornato positivo, per la prima volta dall’inizio del 2020. Le prospettive si confermano in prevalenza positive anche su un orizzonte biennale.
Un capitolo a parte meritano i giudizi offerti dagli agenti immobiliari circa gli effetti della pandemia, purtroppo ancora non cessata. L’impatto del Covid sulla domanda di abitazioni si estenderebbe almeno fino alla metà del 2022, con il 64,2% del campione che lo considera un motore di stimolo alla domanda. Le opinioni riguardo i riflessi dell’epidemia sull’offerta di abitazioni restano bilanciate: l’offerta starebbe aumentando per il 35,2%, diminuendo per il 35,6%. Ed è simile il rapporto, circa il 30% per entrambe le risposte, tra chi si attenda un aumento o una diminuzione dei valori.
Sempre per il desiderio di cambiare casa, il 41,4% del campione ritiene che si vada incontro a una maggior domanda di locazioni, mentre solo il 24% vede debolezza sul fronte affitti. Equilibrata, intorno al 23%, la quota di chi prevede canoni in risalita e chi invece li vede in flessione, mentre più della metà del campione nota stabilità.
di Adriano Lovera
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