Le coppie decidono spesso di cointestare la nuova casa e il relativo mutuo, sia per una questione di tutela di entrambe le parti, sia perché con due buste paga, o comunque due redditi da lavoro, ci sono maggiori probabilità di ottenere il credito e di accedere a una cifra maggiore, rispetto alla situazione in cui sia uno solo dei due a farsi carico del finanziamento.
In linea teorica, non ci sono obblighi di legge. I coniugi possono intestare la proprietà dell’immobile e il mutuo a uno solo, o a entrambi. Ma le situazioni vanno esaminate caso per caso. E nel pratico, sia la banca sia il notaio consiglieranno che ci sia omogeneità, ossia se si prende la strada della cointestazione, meglio applicarla sia alla casa sia al finanziamento.
Mutuo casa cointestato: come dividere imposte e detrazioni
“In primo luogo, occorre sapere che in linea di massima, se i coniugi sono in regime di comunione legale dei beni, la proprietà in sede di atto notarile viene automaticamente acquistata da entrambi, dunque la cointestazione è immediata. Solo se i due sono in regime di separazione dei beni, quello oggi di gran lunga più utilizzato, si pone la scelta tra cointestare o meno” suggerisce Alessandra Mascellaro, notaio, consigliere nazionale del Notariato.
Vediamo che cosa comporta la cointestazione dal punto di vista fiscale. In primo luogo, per godere a pieno delle agevolazioni prima casa (imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolate) occorre che entrambi rispettino i requisiti richiesti per legge. Se uno solo dei due coniugi rispetta questa fattispecie, si perderanno metà delle agevolazioni.
Un discorso simile riguarda il mutuo. La principale agevolazione fiscale consiste nella detraibilità degli interessi passivi. Questi si possono detrarre a fine anno, con la dichiarazione dei redditi, nella misura del 19%, per una cifra massima di 4.000 euro (questo vale per la cosiddetta prima casa, perché se parliamo di una seconda casa o successiva, la soglia si abbassa a 2.065 euro). In caso di cointestazione tra coniugi, occorre valutare i casi specifici. Se un coniuge risulta fiscalmente a carico dell’altro, sarà quest’ultimo a portare in detrazione il 100% della quota detraibile. Altrimenti, la detrazione andrà suddivisa in parti uguali. Ma ci sono dei casi particolari.
Cointestazione con quote diverse
È sempre opportuno suddividere al 50% ciascuno l’immobile e il mutuo? In effetti, per coerenza e per non far insorgere dubbi al Fisco, sarebbe meglio che l’operazione sia coerente con le reali disponibilità di entrambi. Facciamo un esempio pratico: due coniugi acquistano una casa da 300.000 euro, con 100.000 euro di mutuo e 200.000 liquidi, derivanti da risparmi o provenienti dalla vendita di un immobile. Un caso comune è quando si vende la vecchia abitazione per trasferirsi in una più grande. Bisogna valutare da chi provengono i 200.000 euro “cash” che sostengono l’operazione. Se un coniuge contribuisce con 160.000 e l’altro con 40.000, allora sarebbe preferibile che sia la proprietà dell’immobile sia la titolarità del mutuo vengano attribuiti con questa proporzione: 80% l’uno e 20% l’altro.
Anche se le percentuali sono diverse, gli obblighi dei due cointestatari verso l’istituto di credito che ha erogato il mutuo restano uguali. In altre parole, alla banca interessa che ogni mese il pagamento della rata venga onorato, a prescindere dal fatto che il denaro provenga dal conto di uno solo dei due o da un conto cointestato. E in caso di problemi, la banca è tenuta a rifarsi su entrambi i coniugi e pretendere l’intero corrispettivo dovuto, o dall’uno o dall’altro, che in sostanza restano corresponsabili in parti uguali del buon andamento del finanziamento.
Casa e mutuo cointestati in caso di separazione
E in caso di eventuale separazione personale dei coniugi? “Il regime della comunione legale dei beni si scioglie automaticamente per effetto della separazione personale. Ma in ogni caso, la comproprietà dell’immobile e la contitolarità del mutuo restano tali. Quindi occorre un atto di trasferimento immobiliare se una delle due parti volesse lasciare all’altro la quota della casa insieme all’onere di pagare il mutuo” aggiunge ancora Alessandra Mascellaro.
Una delle strade più utilizzate è la cessione della quota di comproprietà della casa con accollo del mutuo, un passaggio che va sancito con atto notarile. Un coniuge, in pratica, acquista la quota dell’immobile dall’altro coniuge, senza pagare l’altro in denaro, ma accollandosi la quota di debito restante nei confronti della banca.
È una pratica da svolgersi in accordo con l’istituto di credito e l’accollo potrà essere liberatorio oppure no. Nel primo caso, la responsabilità del rimborso del debito residuo è in capo esclusivamente al soggetto che si è fatto carico del mutuo. Se l’accollo non fosse liberatorio, la banca potrebbe comunque rivalersi sul coniuge che si è disfatto del mutuo, nel caso il primo non riuscisse più a far fronte alle rate.
di Adriano Lovera
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