Si possono suddividere le parti comuni di un condominio? È possibile assegnarne una porzione a ciascun condòmino? Non viene meno il principio della condivisione? Come funziona con le spese? Rispondiamo a queste domande con il Codice civile alla mano.
Le parti comuni di un condominio sono indivisibili per principio
Il Codice suddivide le parti di proprietà di tutti i condòmini in base ai millesimi, appunto le parti comuni. Ad esempio: i muri maestri, i tetti, giardini, i portoni di ingresso, le scale, i cortili e le facciate.
Invece le parti individuali sono le singole unità di proprietà individuale, i singoli appartamenti.
Quindi, le parti comuni sono indivisibili per natura o destinazione. Per la legge non è ammessa la rinuncia al diritto sulle cose comuni e il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione e manutenzione.
Nessun condomino può rinunciare, vendere o donare i millesimi di proprietà sulle aree condominiali. Significa che le spese condominiali sono obbligatorie per tutti i condomini per via dell’utilizzo pubblico, di tutti i condomini, delle parti comuni, come l’ascensore o le scale.
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Quando è possibile suddividere le parti comuni
Tuttavia, il legislatore ha previsto un’eccezione. Si possono dividere le parti comuni di un condominio solo nel caso in cui la divisione non ostacoli a ciascun condomino l’uso delle cose comuni.
Le parti comuni condominiali si possono dividere solo se sono presenti le seguenti condizioni:
- Se la divisione non crea disagi ai condomini. Se non è scomodo l’uso della cosa comune da parte di ciascuno di essi, senza alcun danno;
- se c’è l’unanimità dei consensi dei condòmini. L’accordo di tutti i partecipanti è richiesto solo per la divisione volontaria. Tale accordo deve risultare in una scrittura privata o in un atto pubblico, come il verbale di assemblea condominiale.
La divisione giudiziaria
La divisione delle parti comuni può essere anche stabilita da un giudice, quando richiesta in tribunale. In tal caso, non occorre l’unanimità dei condomini.
Cosa dice la Corte di Cassazione
La Suprema Corte ha chiarito ulteriormente questi aspetti:
- La divisione può farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino;
- Può farsi se è stato concluso un contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Come si divide un condominio
Nella prassi, la divisione delle parti comuni condominiali può avvenire in due modalità:
- Mediante il ricorso all’autorità giudiziaria. In tal caso, spetta al giudice accertare che la divisione sia tecnicamente possibile e tale da non rendere più scomodo l’uso della cosa comune da parte di tutti i condomini;
- Con un accordo unanime dell’assemblea condominiale. Tutti i partecipanti del condominio devono prestare il proprio consenso alla divisione. L’accordo deve essere riportato in un atto pubblico notarile.
Differenza tra divisione e scioglimento del condominio
Con la divisione le parti comuni vengono frazionate e a ciascun proprietario ne viene assegnata una quota proporzionale ai millesimi di proprietà.
Con lo scioglimento del condominio le parti comuni vengono separate senza che vengano assegnate le quote.
Lo scioglimento può essere deliberato dall’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno la metà del valore dell’edificio, oppure disposto con un provvedimento dell’autorità giudiziaria.
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