Per condhotel devono intendersi “gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati”.
La figura del condhotel, forse ancora poco diffusa in Italia, nasce infatti negli Stati Uniti con la funzione di potenziamento del turismo e riqualificazione degli esercizi alberghieri.
In Italia, questo tipo di soluzione abitativa ha trovato un definitivo riconoscimento legislativo con il D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito nella L. 11 novembre 2014, n. 164. In attuazione di detta legge, è stato adottato il D.P.C.M. 22 gennaio 2018 n. 13.
Quali sono le caratteristiche del condhotel
I condhotel devono possedere delle caratteristiche (definite dal DPCM 13/2018) che attengono sia ad aspetti tecnici sia funzionali delle strutture ricettive.
Vediamo quali sono i principali.
- Presenza di almeno 7 camere, al netto delle unità abitative a uso residenziale, ubicate in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento;
- rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative a uso residenziale pari al 40% del totale della superficie netta destinata alle camere;
- presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero sia di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato a uso esclusivo di dipendenti e fornitori;
- gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unità abitative arredate destinate alla ricettività e delle unità abitative ad uso residenziale;
- esecuzione di un intervento di riqualificazione, all’esito del quale venga riconosciuta all’esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle;
- rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale, ai sensi dell’art. 24 DPR n. 380/2001.
Le principali norme di sicurezza
Devono essere rispettate quelle esigenze di sicurezza tipiche delle strutture alberghiere, con la conseguenza che anche nei condhotel si rende necessario effettuare verifiche sugli arrivi e sulle presenze degli ospiti, con esclusioni dei proprietari delle unità private e loro familiari.
Il gestore unico del condhotel deve provvedere all’identificazione degli ospiti e alla comunicazione alla Questura competente, nonché ad adempiere agli obblighi relativi alle comunicazioni a fini statistici delle presenze turistiche (art. 9 DPCM n. 13/2018)
La gestione e la proprietà della struttura
Il gestore unico è il soggetto responsabile della gestione unitaria dell’esercizio alberghiero, avviato ai sensi delle leggi vigenti in materia di avviamento dell’esercizio alberghiero. Per gestione unitaria s’intende l’attività concernente la fornitura di alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, riferibile a un condhotel, sia per le camere destinate alla ricettività che, in forma integrata e complementare, per le unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina.
Il gestore unico si impegna a garantire ai proprietari delle unità abitative ad uso residenziale, oltre alla prestazione di tutti i servizi previsti dalla normativa vigente, ivi inclusi quelli di cui alle rispettive leggi regionali e alle relative direttive di attuazione per il livello in cui il condhotel è classificato, anche quanto stabilito in via convenzionale per quanto riguarda i servizi, le condizioni di godimento e le modalità concernenti l’uso di eventuali strutture comuni.
Il proprietario dell’unità abitativa a uso residenziale ubicata in un condhotel si impegna a rispettare le modalità di conduzione del condhotel, a garantire l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi sull’unità acquisita, nonché gli ulteriori obblighi definiti in contratto.
I rapporti con la disciplina condominiale
II condhotel affianca a un diritto proprietario esclusivo il vantaggio di usufruire dei servizi tipici dei soggiorni alberghieri. Ciò si realizza attraverso lo stretto collegamento tra il frazionamento immobiliare e l’attività aziendale unitaria di gestione dei servizi alberghieri offerti obbligatoriamente ai proprietari delle singole unità immobiliari, secondo un modello sostitutivo della tradizionale relazione di accessorietà tipica del condominio.
La nuova figura giuridica va dunque coordinata con la disciplina condominiale.
di Ivan Meo
Questo post Condhotel: come funziona il modello a metà strada tra hotel e residenza é pubblicato da Immobiliare.it.