Tra i primi a essere colpiti dalle restrizioni per frenare contagi e pandemia, ma anche tra i primi a implementare nuovi modelli per assicurare distanziamento sociale e sicurezza: per i centri commerciali – e più in generale per il mondo retail – gli ultimi 18 mesi hanno rappresentato una sfida continua. Come si sono evoluti e come si evolveranno, quindi, questi spazi immobiliari nei prossimi anni? Quali sono le ripercussioni a lungo termine della crisi sanitaria?
A tracciare un ritratto del settore è il nuovo Snapshot di World Capital “L’impatto del COVID sui centri commerciali: nuovi trend e la loro evoluzione“. E i numeri che saltano all’occhio prima di tutti sono quelli che meglio descrivono la industry, composta da 1.254 poli commerciali – per “poli” si intendono centri commerciali, parchi commerciali, leisure center e outlet center – in tutto lo stivale, per un totale di 19,6 milioni di metri quadri di superficie. Non a caso nel 2019 il retail è al terzo posto nella graduatoria delle tipologie di beni immobiliari che attirano maggiori investimenti.
In che modo ha pesato la pandemia? Tutte le categorie merceologiche hanno registrato evidenti flessioni delle vendite, seppure con performance diverse: la ristorazione segna il punto più basso con un -45,8%, seguita dall’abbigliamento e calzature (circa -34,5%), da attività di servizio (-33,9%), servizi sanitari e alla persona (-30,9%), cultura e tempo libero (-29,1%), beni per la casa (-15,9%) ed elettronica di consumo (-13,5%).
Percentuali che si sono riflesse ovviamente su fatturato e numero di ingressi: secondo il CNCC (Consiglio Nazionale Centri Commerciali), insieme a Confesercenti, Confcommercio, Confimprese, Federdistribuzione, Coop, Conad le perdite si aggirano intorno ai 400 milioni a settimana, con una diminuzione delle presenze del 50% rispetto al 2020.
Le modifiche in atto
Il report di World Capital indaga anche su come stanno cambiando gli incubatori del commercio. Dal 2000 al 2018, soprattutto in America si assiste a un forte declino dei grandi magazzini. Per esempio, nel 2018 il 24% dei centri commerciali negli Stati Uniti aveva almeno un posto libero per i grandi magazzini che misurava almeno 2.500 metri quadri.
Ecco quindi che i cambiamenti in atto da anni e sicuramente accelerati dalla crisi innescata dalla pandemia potrebbero portare a una svolta più radicale del settore: rispetto a oggi, i futuri shopping mall si caratterizzeranno per fornire non solo beni e servizi ma soprattutto intrattenimento. Di conseguenza il luogo commerciale cambierà il suo paradigma: da spazio meramente rivolto allo shopping a incubatore multifunzionale.
Volendo riportare il focus dell’analisi su un piano più strettamente immobiliare, gli effetti più evidenti dei cambiamenti in atto potrebbero vedersi sulle metrature, in una sorta di “guerra al gigantismo”. Data l’attuale saturazione dell’offerta in relazione alla domanda, anche in Italia, gli shopping mall si trovano costretti a rinnovarsi e crescere costantemente se non vogliono soccombere. Questo porterà a una forte contrazione dell’offerta e ricavi concentrati in poche polarità commerciali.
Uno sguardo verso il futuro
«Volendo fare una previsione per il futuro, possiamo ipotizzare che se gli incubatori commerciali vorranno adeguarsi e reagire a l’attuale domanda dell’e-commerce e alla forte saturazione della domanda dettata da un’offerta sovradimensionata (soprattutto nel Nord Italia) dovranno puntare su particolari fattori – dichiara Andrea Faini, CEO di World Capital. In primo luogo i retail park dovranno essere spazi flessibili e polifunzionali, degli “entertainment centre”, veri e propri luoghi mixed use in cui non solo fare shopping, ma anche vivere, lavorare, curarsi, divertirsi e vivere. Non mancherà la componente digital con servizi di delivery e click and collect, tecnologie per la sosta innovative e molto altro. Ma anche spazi sostenibili e a basso impatto. Stando ai dati sul fatturato annuo e occupazionale (pre-pandemia, 2019 – durante pandemia 2020) si è assistito a una perdita nel primo caso del -36% e -8% per il secondo. Facendo una possibile proiezione, partendo da questi dati e assumendo uno scenario di ripresa dovuto: ai trend emergenti, possibili azioni governative e diminuzione dell’impatto del COVID 19, il 2021 si chiuderà con una stabilità rispetto al 2020, e un 2022 in ripresa. I “possibili” segnali maggiormente confortanti si avvertiranno nel medio-lungo periodo con l’internalizzazione degli investimenti e azioni migliorative».
Il caso di Milano
Per quanto riguarda invece i nuovi progetti, la Lombardia si riconferma la piazza più di appeal per il retail. Nonostante il blocco di quello che sarebbe dovuto essere il centro commerciale più grande d’Europa, Westfield Milano, continuano i lavori per l’apertura di Milanonord2, che dovrebbe concretizzarsi verso la fine del 2022 o verso l’inizio del 2023.
Nell’area ex Auchan a Cinisello Balsamo il centro commerciale si dovrebbe estendere su un’area di circa 170mila metri quadri e, oltre alle attività commerciali, dovrebbe ospitare anche uno spazio dedicato alle attività ludiche. Inoltre, è previsto l’inserimento di un cinema multisala. Per quanto riguarda la ristorazione, dovrebbe essere costruita un’apposita area di ben 10mila metri quadri. Il centro sarà ben collegato con la città e facilmente raggiungibile con i mezzi, grazie anche al nuovo capolinea della M1 Monza-Bettola, che dovrebbe essere inaugurato per il 2021/22.
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