In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dall’usare i servizi comuni di cui si può beneficiare separatamente.
Pertanto, l’amministratore può esercitare tale potere con ampia discrezionalità, senza necessità di autorizzazione prevista espressamente dal regolamento condominiale o rilasciata dall’assemblea.
Il potere di sospensione rimane comunque subordinato a due condizioni molto rigorose:
- deve esserci una morosità di almeno sei mensilità;
- il servizio da sospendere deve essere un servizio comune suscettibile di godimento separato.
La sospensione, poi, non scatta obbligatoriamente. L’articolo in esame dice che l’amministratore “può sospendere” il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Si fa dunque riferimento a una facoltà diretta di sospensione che l’amministratore, senza alcuna preventiva autorizzazione, può disporre con proprio provvedimento.
Servizi comuni essenziali e non essenziali
Il passaggio più complicato della norma riguarda proprio la seconda condizione che abbiamo menzionato, e in particolare si riferisce all’espressione “servizi comuni suscettibili di godimento separato”.
È quindi necessario distinguere, all’interno della categoria dei servizi comuni, quelli essenziali per i diritti della persona (come per esempio il servizio idrico, elettrico, gas) da quelli non essenziali, di carattere diciamo esclusivamente patrimoniale.
In realtà, l’ambito dei servizi comuni non essenziali non è mai stato oggetto di veri contrasti in giurisprudenza. I giudici ammettono pacificamente la possibilità di privare il condomino moroso del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali, come per esempio: il deposito biciclette, l’impianto centralizzato tv, la piscina, le chiavi del cancello elettrico per parcheggiare l’auto nello spiazzo comune, ecc.
Diverso è il discorso per la categoria dei servizi essenziali, che comprendono sostanzialmente quelli aventi a oggetto la fornitura di acqua, luce e gas. In relazione a tali servizi si sono registrati i maggiori contrasti in giurisprudenza, in ragione degli interessi della persona coinvolti.
La privazione di una fornitura essenziale per la vita, infatti, può ledere diritti fondamentali della persona anche di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute (art. 32 Costituzione).
Viceversa, l’interesse del condominio che s’intende tutelare con la sospensione del servizio è puramente economico e, dunque, sempre riparabile. Trattandosi di una forma di autotutela, si afferma, la sospensione andrebbe applicata in questi casi come ultima risorsa, dando precedenza agli ordinari strumenti previsti dall’ordinamento per tutelare interessi economico-patrimoniali.
Orientamenti contrastanti
Da qui la contrapposizione tra una lettura più “garantista” della norma, che esclude la sospensione dei servizi comuni essenziali, e una teoria che interpreta letteralmente la norma e ritiene possibile la sospensione anche dei servizi essenziali.
La giurisprudenza non è ancora giunta a una posizione univoca sulla questione. Sembra tuttavia prevalente la tendenza a una lettura della norma più aderente alla tutela degli interessi costituzionali e, dunque, prudente, se non proprio contraria, rispetto alla sospensione dei servizi essenziali.
Sospensione dei servizi essenziali
La tendenza a una lettura “costituzionalmente orientata” dell’art. 63, comma 3, disp, att. c.c., è stata riaffermata con forza in giurisprudenza (cfr. Trib. Milano 24/10/2013; Trib. Roma, 27/06/2014; Trib. Bologna, 15/10/2017; Trib. Bari, 21/03/2017).
In quest’ottica, alcune forniture vitali, quali acqua, luce, gas, dovrebbero risultare intangibili, anche in caso di reiterata morosità, atteso il loro evidente impatto sulle condizioni di vita e salute dei malcapitati che dovessero incappare in tale problematica, anche in virtù della risoluzione delle Organizzazioni delle Nazioni Unite, per cui “il bene acqua non è una semplice merce, ma è un’estensione del diritto alla vita” (Risoluzione ONU GA/10967, del 28.07.2010).
Alcuni recenti provvedimenti hanno ribaltato tale impostazione, preferendo un’applicazione letterale della norma, valutando di volta in volta il caso in esame.
I giudici dunque, pur considerando il necessario bilanciamento dei contrapposti interessi coinvolti, decidono in base alla fattispecie concreta. Si valuta caso per caso la possibilità di sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, indipendentemente dalla natura essenziale o meno degli stessi (Trib. Bologna, 03/04/2018; Trib. Bergamo, 16/10/2017; Trib. Tempio Pausania, 09/03/2018).
Sospensione delle forniture: come procedere
- Il preavviso. La sospensione va utilizzata con precauzione e senza intenti “punitivi”. L’obiettivo dovrebbe essere quello di tentare di sbloccare la morosità. Tale istituto va quindi utilizzato con cautela, tenendo conto che spesso si viene ad intervenire in situazioni sociali/umane di particolare disagio. Proprio per tale motivo si consiglia di far precedere il distacco da una lettera di preavviso/diffida.
- La morosità deve protrarsi da oltre un semestre. Ciò significa che devono risultare delle somme esigibili scadute da oltre un semestre.
- Si possono sospendere solo servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata: riscaldamento, acqua, antenna Tv, citofoni, ecc.
- Se il proprietario e/o l’occupante impedisce ai tecnici incaricati dall’amministratore di mettere in atto il distacco, il condominio potrà promuovere un ricorso avanti il Tribunale al fine di ottenere un’ordinanza da parte del giudice in tal senso.
- Il distacco dell’acqua. Questo resta il caso più delicato anche in virtù del recente DPCM 29 agosto 2016 con cui si è stabilito che agli utenti domestici residenti che versano in condizioni di documentato stato di disagio economico-sociale venga garantito il quantitativo minimo vitale pari a 50 litri abitante giorno.
- I servizi essenziali. L’amministratore può procedere direttamente alla sospensione, anche senza rivolgersi al giudice. Tuttavia, almeno per i servizi essenziali, poiché la giurisprudenza è ancora molto variegata, è consigliabile procedere per via giudiziale (anche in via cautelare urgente ex art. 700 c.c.) e lasciare che sia il giudice a stabilire se sussistono i presupposti per procedere alla sospensione, definendone tempi e modalità.
di Giuseppe Donato Nuzzo
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