L’usucapione si configura come una delle ipotesi per acquisire un diritto sui beni immobili a titolo originario (quando non vi è proprietario di un bene e non si sa chi sia) ed è disciplinata dall’articolo 1158 del codice civile, e seguenti, dove si legge che “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni”.
La sua attuazione, a differenza degli acquisti a titolo derivativo (il caso classico è quello della compravendita), non ha bisogno del consenso di chi era titolare del diritto su quel bene in precedenza.
Come si dimostra l’usucapione
Per provare l’acquisto della proprietà per usucapione bisogna dimostrare di possedere l’immobile da vent’anni e di essersi comportati sempre come il proprietario vero e proprio. Nel momento in cui decorre il termine si diventa proprietari in automatico, ma poi la proprietà va fatta risultare nei pubblici registri.
Chi ne ha diritto: i requisiti
Vediamo in dettaglio quali sono gli elementi concreti attraverso cui si può dimostrare l’usucapione di un immobile:
- il possesso continuo: l’usucapione di un bene immobile avviene dopo il possesso continuato e incontestato per 20 anni;
- ininterrotto: bisogna inoltre provare che non ci siano stati avvenimenti, che secondo la legge, comportino un arresto nell’esercizio del possesso;
- pacifico: il possesso sull’immobile non deve essere stato ottenuto con violenza, ovvero mediante atti abusivi che abbiano tolto il bene al proprietario precedente
- manifesto: il possesso deve essere stato acquisito in modo palese. Deve essere manifesto e non occultato dal possessore, ma al contrario va esercitato in modo pubblico, di modo che sia visibile a tutti o a un gran numero di persone
Ai fini dell’usucapione sono importanti anche altri tre requisiti:
- la volontà di possedere un bene come se si fosse titolare del diritto di proprietà;
- l’esercizio dei poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto reale;
- lo stato di fatto che si configura in modo tale da far apparire il possessore come titolare del diritto reale.
Come si avvia la pratica di usucapione
Per provare l’acquisto della proprietà per usucapione si può utilizzare qualunque mezzo di prova, anche se il più delle volte si fa ricorso ai testimoni. La Corte di Cassazione ha riconosciuto che la prova testimoniale è da sola sufficiente nel giudizio di usucapione.
Secondo l’articolo 5 del Decreto legislativo numero 28 del 2010, l’accertamento dell’usucapione rientra fra le materie oggetto di mediazione obbligatoria: prima di attivare un procedimento per usucapire un bene immobile è necessario avviare la procedura conciliativa, prevista obbligatoriamente.
Il procedimento ha natura non contenziosa e si svolge alla presenza di un mediatore abilitato presso un organismo riconosciuto dal Ministero della Giustizia. Il procedimento consiste nell’attivare la mediazione contro qualcuno che potrebbe essere proprietario. Viene trovato un accordo e redatto un verbale che viene firmato dalle due parti. Nel caso in cui invece l’accordo non ci sia, verrà redatto un verbale negativo di mediazione che verrà presentato in tribunale e si avvierà la pratica di usucapione in giudizio, redatto da un avvocato o da un notaio alla controparte, tramite un ufficiale giudiziario e l’avvenuto accertamento dell’usucapione deve essere poi trascritto nei pubblici registri immobiliari. I tempi possono essere lunghi. Un procedimento può durare anche dai tre ai sei anni.
I costi del procedimento
I costi del procedimento relativo all’accertamento dell’usucapione dipendono in primo luogo dal valore del bene su cui si vuol fare valere il diritto. Indicativamente la parcella dell’avvocato potrebbe variare da 2 a 6mila euro, a seconda del valore del bene. Ma si tratta di stime puramente indicative e che non possono essere prese come riferimento generalizzato: ogni caso va valutato singolarmente e con l’aiuto dei professionisti individuati.
Inoltre sono previste imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Usucapione abbreviata
Secondo l’ordinamento giuridico esistono tre tipi di usucapione: ordinaria, abbreviata e per la piccola proprietà rurale.
L’usucapione abbreviata sui beni immobili è disciplinata dall’articolo 1159 del codice civile che, in questo caso, dimezza i termini di acquisizione del diritto sui beni immobili. Viene applicata quando un soggetto, acquistando in buona fede un diritto da chi, pur affermandosi titolare dello stesso, non lo sia effettivamente, trascriva il proprio titolo di acquisto nei registri immobiliari. L’usucapione abbreviata si compie con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo.
Quando decade
Come si legge nell’articolo 1167 del codice civile si può avere l’interruzione per perdita del possesso: “l’usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno. L’interruzione si ha come non avvenuta se è stata proposta l’azione diretta a recuperare il possesso e questo è stato recuperato”.
di Ida Del Coro
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
Questo post Usucapione di beni immobili: che cosa significa e che cosa comporta é pubblicato da Immobiliare.it.